あなたが「所有している不動産を売却したい！」となった場合、”契約不適合責任”という言葉を耳にすることになると思います。
この言葉は以前”瑕疵担保責任”と言われていたものですが、2020年4月1日に民法が改正されたことにより、”契約不適合責任”という名称に変わりました。
売却と言っても仲介や買取など様々な種類がありますが、どの場合でも契約不適合責任を負う必要があるのか、気になりますよね。
そこで今回は、契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任との違いについて解説していきます。
契約不適合責任とはどういうものなのか？
契約不適合責任について見ていく前に、まずは以前施行されていた瑕疵担保責任についてご紹介します。
瑕疵担保責任とは、売却した不動産に品質や性能を欠く瑕疵が見つかった場合に、売主が責任を負う規定のことです。
具体的には雨漏りや耐震強度不足、シロアリ被害や騒音など、売主や買主が知らないような「隠れた瑕疵」が対象となります。
民法では買主が瑕疵を発見してから1年間、売主が欠陥の修復などの責任を負わなければなりません。
また、場合によっては損害賠償や契約解除を求められることもあります。
しかし瑕疵担保責任は任意規定のため、強制力はありません。
したがって、契約時に売主と買主の合意の元で、瑕疵担保特約を締結することにより一部を免責することが可能です。
一般的な特約では、瑕疵担保責任期間を「不動産売却後の3ヶ月」とすることが多く、3ヶ月間は売主に瑕疵担保責任が発生します。
最初に紹介したように、特約を定めても定めなくても、売主や買主が知らなかった「隠れた瑕疵」に対して有効なのは同じです。
例えば、売却時に「（売主が）知っていたけど伝えなかった」というケースは対象外となるので、注意が必要です。
契約不適合責任とは？
それでは、以前施行されていた瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを見ていきましょう。
一番の違いは、瑕疵担保責任施行時よりも買主から売主への請求権の範囲が広がったという点です。
つまり、買主がより保護される立場になり、法律的にも従来より守られる事になった点が大きな変更点と言えるでしょう。
そして、売主が現状の不動産についてより詳細に契約書に情報を記載する必要があるため、売主が「これは知らなかった」とか「聞いていなかった」というトラブルを防ぐことができます。
契約不適合とは、「数」「種類」「品質」において「適合していない」場合を指しますが、その際に債務不履行として買主が売主に対して請求権を持つという事を指します。
つまり、物件について買主、売主の両者間で一つでも条件が合致していない場合は、契約不適合となり、契約不適合責任を負うことになります。
ちなみに、以前の瑕疵担保責任では「隠れていた瑕疵」が問題となりますが、今回の契約不適合責任では「契約書に書かれていたか」という点が争点になります。
なので、売却する際には契約不適合責任を負わないようにするため、契約書に物件の詳細な情報について、売主が不利にならないよう、詳細に記載する必要があります。
以前よりも買主に対して厳しくなったというのはこういった背景があります。
まとめ
今回は「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違いついてご紹介してきました。
以前施行されていた瑕疵担保責任よりも契約不適合責任の方がより売主に厳しくなった現状がありますので、売却する際には注意が必要です。
契約不適合責任を負うことにならないためにも、売却する際には信頼できる不動産会社に相談するのが一番安心できる方法です。
