持ち家を手放し売却したいとき、一般的な売却の方法としては、不動産会社に売買の仲介を依頼することになります。
しかし、持ち家を売却する機会は人生にそう何度もあることではありません。
売却の決断から、不動産会社へのお問合せ、売却の手続き等、初めてのことに戸惑う人も多いはずです。
そもそも複数の不動産会社と交渉していいのか？
仲介手数料は事前に提示された上で契約できるのか？
これらの疑問について解説していきます。
不動産売却の媒介契約①一般契約
不動産を売る際は不動産会社を仲介する方法と、知人などに直接物件を売り、仲介を必要としない方法の2パターンがあります。
売主と買主の間に不動産会社を立てる際に結ぶ契約を、「媒介契約」といいます。
媒介契約は、不動産会社に売買の仲介を依頼する際に起こりうるトラブルを避けるために必要で、契約によって仲介手数料や仲介期限・近況の報告頻度などサービスの透明化を図ります。
媒介契約を結ぶのは義務ですが、契約には3種類の形態があります。
1つ目は一般媒介契約と呼ばれる契約です。
一般媒介契約では、契約者は多数の不動産会社に不動産売却の仲介を依頼し、それぞれと契約を結ぶことができます。
この場合、一番よい条件や売値を提示してきた不動産会社を、仲介業者として選ぶことができるという利点があります。
一般媒介契約にはどの業者と契約を結んでいるかを各社に公にする「明示型」と、公にしない「非明示型」があります。
明示型の場合、不動産会社間で仲介業者に選んでもらうための競争を激しくすることが狙えます。
また一般契約には法令上期限が定められておらず、契約行使中も独自に売却相手を見つけることができれば、仲介をキャンセルして直接売却もできます。
一般契約はメリットばかりのように見えますが、不動産会社にとっては天秤にかけられる状態になるため、あまり真剣に買い手を探さない場合もあるので注意が必要です。
不動産売却の媒介契約② 専任または専属専任 媒介契約
媒介契約の2種類目として、専任媒介契約という方法があります。
専任媒介契約を結ぶ場合、媒介契約を結ぶことができるのは仲介を依頼する物件ごとに1社のみとなります。
契約の有効期限は3ヵ月以内と決まっていて、売主側が専任媒介契約先の不動産会社を介さず、直接買主を探すことも可能です。
また、専任契約の場合は不動産会社が2週間に1度、買い手の有無などの情報を報告することになっています。
専属専任媒介契約は専任契約よりもさらに拘束力が強く、一度契約を結ぶと契約先の不動産会社を介さない直接売却もできません。
また近況報告は1週間に1度と専任契約よりも高頻度です。
仲介手数料は売却額の割合で決まるので、どの契約でも手数料が大きく変わることは基本的にありません。
ところが専属専任・専任媒介契約を結ぶと不動産会社もよりよい買い手を真剣に探してくれる上に、1社に任せていればいいので、管理が楽という側面もあります。
まとめ
不動産会社を仲介する場合は、3種類の媒介契約のうちどの契約を結ぶか事前に決めておくことをおすすめします。
信頼できる不動産会社を見つけた場合は、専属媒介契約・専属専任媒介契約をご検討してみてはいかがでしょうか。
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