不動産を購入したいと思った時に、ほとんどの方が住宅ローンを組むのではないでしょうか。
新築物件ともなれば5000万円以上の費用がかかることは珍しくないため、長期間の支払いが必要不可欠です。
しかし、住宅ローンを組む際には審査が必要とされており、条件を満たさない場合は審査に落ちてしまうこともあります。
本記事では、そんな方におすすめの「フラット35」の特徴やメリット、デメリットについて詳しく解説していきます。
フラット35の特徴
住宅ローンを組む際に「フラット35」という単語を聞いたことがあるという方は少なくないでしょう。
しかし、中身を詳しく知らないという方も多いため、利用を検討している場合には詳しい情報を知っておく必要がありますね。
こちらでフラット35の特徴をまとめてみましたので、ぜひ参考にしてみてください。
●住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している
通常住宅ローンといえば銀行などの金融機関で組むことが多いですが、フラット35に関しては住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資をおこなっています。
住宅金融支援機構とは国土交通省と財務省の管轄である住宅金融公庫の業務を引き継いだ独立行政法人のことを指します。
国が管理している法人であればまず安心できるのではないでしょうか。
●借り換え・増改築にも対応
フラット35を利用するシーンとしては住宅の購入や新築といったケースがほとんどですが、実は借り換えや増改築、リフォームなどにも対応可能です。
他の金融機関で住宅ローンを組んだ場合、フラット35に借り換えをすることができます。
また、すべての場合で許可されるわけではありませんが、増改築やフォームの際にもフラット35が利用できる可能性があるというのは魅力的ですね。
フラット35の返済期間は最短で15年、最長で35年です。
ただし、申込者や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年となりますが、ほとんどの場合は上記の返済期間に収まるでしょう。
また、最初に20年以下を設定した場合、返済途中で借入期間を21年以上にすることはできないため、最初に長めの借入期間を設定しておいた方が安心です。
●融資限度額は8000万円
民間の金融機関であれば、年収や資産状況によって1憶円を超える融資が可能な場合もあるでしょう。
しかし、フラット35では融資限度額は8000万円とされているため、残りの部分は自己資金で用意しなければなりません。
とは言えども、一般的な新築物件であれば合計8000万円で収まることも多いため、あまり問題ないでしょう。
100万円から融資可能で、建設費・諸費用に充てることができます。
つまり、登記費用や仲介手数料といった部分にも充てることができるため、一般的な住宅ローンとさほど性質に違いはありません。
●連帯保証人が不要
一般的な住宅ローンでは万が一の時に備えて連帯保証人を用意しなければならない場合があります。
しかし、フラット35では連帯保証人を用意する必要がなく、保証会社へ保証料を支払う必要もありません。
●団体信用生命保険への加入が難しくても利用可能
団体信用生命保険とはいわゆる「団信」と言われているものです。
ローン返済中の申込者の事故や死亡により住宅ローンを支払う事が難しくなった場合に、代わりに保険会社が支払ってくれます。
ほとんどの住宅ローンでは「団信への加入が必須」とされていますが、実は団信への加入が難しい人もいらっしゃいます。
たとえば、借入時に健康状態が悪い場合や手足の欠損がある場合、視力や言語に障害がある場合などが挙げられます。
このような場合、住宅ローンを組むこと自体が難しくなってしまいますが、フラット35は健康事情などにより団信への加入が難しい人でも利用することが可能です。
どんな人がフラット35を利用できるの？
フラット35の特徴をご覧いただいて、「一般的な住宅ローンに比べてかなり利用しやすそう」と感じた方も多いのではないでしょうか。
しかし、フラット35には利用条件が定められているため、これらに当てはまる人でなければ利用できません。
以下の項目について詳しくみていきましょう。
・申込時の年齢が満70歳未満
・日本国籍
・返済負担率が基準値以下
・資金用途は申込者本人もしくは親族が居住する住宅
・住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅
・定められた床面積以上
●申込時の年齢が満70歳未満
フラット35を利用する条件として、申込時の年齢が満70歳未満である必要があります。
ただし、実の子どもや孫を後継者として「親子リレー返済」とした場合には、満70歳以上でも利用することが可能とされています。
●日本国籍
フラット35を利用することができるのは原則日本国籍を有するものと定められています。
ただし、外国籍の方でも「永住者」もしくは「特別永住者」の資格を保有している場合はこの限りではありません。
海外からの移住者が増加してきている現状にも柔軟に対応した制度と言えるでしょう。
●返済負担率が基準値以下
これは他の住宅ローンでも同じことが言えますが、フラット35を利用した際の返済負担率が基準値以下である必要があります。
具体的には、額面年収入400万円未満の人で30％以下、400万円以上の人で35％以下に収めなければなりません。
フラット35の資金用途は、申込者本人もしくは親族が居住するための住宅を建築・購入するための費用である必要があります。
●住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅
フラット35を利用する際には、専門家が住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たす住宅であるかどうか判定されます。
技術水準に適合していない場合には利用することができません。
●定められた床面積以上
住宅関連の決まりとして、定められた床面積以上であることも条件のひとつです。
具体的には、一戸建ての場合は70平方メートル以上、マンションの場合は30平方メートル以上です。
ちなみにマンションに関しては共用部分は含まれない点に注意してください。
フラット35のメリット・デメリット
フラット35は一般的な住宅ローンとは異なる性質を持っているため、当然メリットだけではなくデメリットも存在します。
利用する際には両者をよく知ったうえで判断するようにしましょう。
●借入時の金利が固定される
フラット35の大きなメリットとして借入時の金利が固定されるという点が挙げられます。
全期間固定金利型であるため、返済が始まってから完了するまで同じ金利となるのはわかりやすく、安心ですね。
借入時に毎月の返済額を把握することができるため、明確な返済プランを立てられるのが魅力です。
●保証料が不要
一般的な住宅ローンでは事務手数料や繰上返済時の手数料がかかる場合があります。
しかし、フラット35ではそういった事務手数料や各種諸費用などは必要なく、純粋に融資を受けた金額＋金利を支払っていけば良い点が嬉しいですね。
●団体信用生命保険への加入が強制ではない
先ほどお伝えしたとおり、住宅ローンを組む際には団信への加入が必須である場合がほとんどです。
しかし、フラット35では団信への加入は強制ではありませんし、付帯できる団信の種類も以下のとおり豊富なラインナップとなっています。
・新機構団信
・3大疾病付機構団信
・夫婦連生団信
ただし、どの団信にも加入しなかったり、できなかった場合には申込者の支払いが不可能となった場合住宅ローンの債務が残り、家族や親族が返済を引き継がなくてはなりません。
●変動金利型より金利が高い
住宅ローンには「変動金利型」というものがありますが、このタイプは非常に低い金利に設定されています。
フラット35は金利が常に固定されているため、そういった商品に比べると金利が高くなり、返済総額も多くなってしまう可能性があります。
●借入額が物件価格の9割を超えると金利が高くなる
不動産を購入する際には頭金を用意する必要がありますが、用意できる資金が1割以下であった場合金利が上がってしまう可能性があります。
借入額が物件価格の9割を超えないように、前もって資金計画を立てたり、家族や親族に資金援助をしてもらうのもひとつの方法かもしれませんね。
フラット35を利用する時の注意点
フラット35の利用条件やメリット・デメリットについてお伝えしてきましたが、最後に注意点についてご紹介しましょう。
「こんなはずではなかった」といった事態にならないよう、ぜひ以下の項目を参考にして利用してみてくださいね。
●商品選択は慎重に
フラット35と言っても実はさまざまな商品が存在します。
・フラット35
・フラット35S
・フラット20
・フラット35リノベ
・フラット50
フラット35は代表的な商品で借入期間最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。
ほとんどの方はこちらを利用しているのではないでしょうか。
フラット35Sは通常の住宅よりも省エネルギー性、耐震性などに優れている場合に利用できる住宅ローンです。
フラット35よりも一定期間金利が0.25%低くなるという利点があります。
フラット20は借入期間を15年以上20年以下に設定した場合に金利を下げることができる住宅ローンです。
フラット25リノベは中古住宅の取得＋リフォームの費用をまとめて借入できる住宅ローンです。
セットで借入をすることで金利を一定期間下げることができます。
フラット50は「長期優良住宅」と国に認定された住宅のみ適用可能な住宅ローンです。
省エネルギー性や耐震性にプラスしてバリアフリー性なども判断基準となります。
フラット50に関しては返済期間を最長50年まで設定可能です。
フラット35を利用する際には購入する住宅の価格や性能、ライフプランに合わせて慎重に商品を選ぶことが大切ですね。
また、子育て世帯などに対してのオプションや特約も用意されています。
●返済シミュレーションは念入りに
これはどの住宅ローンを組む際にも言えることですが、月々の返済額や返済総額を把握したうえで返済プランを立てる必要があります。
フラット35は全期間固定金利であるためかなり返済プランを立てやすいですが、借り入れの際に無理は禁物です。
たとえ返済負担率が基準値以下であったとしても、いつ何が起こるかわからないのが現実です。
住宅ローンで融資限度額を借りるのではなく、頭金を多めに用意することも検討してみましょう。
また、返済期間を長くすれば毎月の負担額は少なくなるため、フラット50が利用できるような高性能な住宅を建てるのもひとつの方法ですね。
まとめ｜フラット35の特徴を知って適切な商品を選ぼう
フラット35は一般的な住宅ローンとは違う性質を持っています。
審査に落ちてしまったり、団体信用生命保険に加入できなかったりした場合には、フラット35の利用を考える方も多いでしょう。
もしフラット35を利用する際には、特徴やメリット・デメリットなどを踏まえて後悔のないようにしてくださいね。
