不動産の購入、売却をおこなう際、売買契約の締結はひとつのゴールです。
ただ、契約後から不動産の引き渡しが完了するまでは、ひと月程度の時間があります。
その間に、何か問題が起きた場合、不動産売買契約は解除できるのでしょうか。
今回は売買契約後に、契約の解除ができるのかを中心にご紹介いたします。
不動産売買契約の解除リスクと違約金
結論からいうと、不動産売買契約のキャンセル（解除）は可能です。
ただ、契約とは結んだ瞬間に法律上の拘束力が発生しますから、相場の違約金を払う必要があるなどの、リスクが伴います。
売買契約書に記載する項目は、取引する不動産の情報、金額と支払日、住宅ローン特約や危険負担や瑕疵担保責任についてなど多岐にわたります。
契約を履行するために、そして何か問題が起きたときに対処できるよう、項目が設定されています。
つまり、契約を結んだ時点で、売主、買主ともに契約を進めるための手続きを進めることが前提なのですが、万が一このまま進められなくなることもあるかもしれません。
そのため、売買契約後であっても、売主、買主ともにキャンセルすることは可能です。
たとえば、住宅ローンの審査に通らず、不動産購入の目度が立たなかった場合、契約書に住宅ローン特約があれば買主の負担なしで契約解除できます。
これは、住宅ローン審査中であれば売主にとってはリスクといえます。
売れたと思っていた不動産が売れず、違約金も入らず、また買主探しからスタートすることになるからです。
また、契約時に買主が手付金として払っていたお金を違約金として放棄する、もしくは売主が手付倍返しすることで、契約解除ができます。
ただし、どんな理由でも可能なわけではなく、一定の原因が必要です。
たとえば、売主がもっと高値で買いたいという客が現れたから契約をキャンセルしたいといっても、元の契約書に規定されていない限りその原因は認められません。
売買主双方が話し合い、合意のもと契約を解除する場合もあります。
この場合は、双方が合意すれば、相場の多寡とは関係ない金額での違約金の設定も可能でしょう。
不動産売買契約解除で発生する違約金の相場とは
不動産売買契約の解除における違約金の額は、契約書で定めておきます。
契約時に手付金を払うことが多いのですが、手付解除の場合、買主は手付放棄、すなわち手付金をそのまま手放すことが違約金の支払いになります。
売主側は、手付倍返し、すなわち手付金の2倍を買主に払います。
売主側の負担が多いように思えますが、買主からすでにもらっている手付金と、自分もその同額を足すため、買主側からの解除と同額負担です。
手付金の相場は、売買金額の5～20%程度です。
ちなみに、契約解除時の不動産会社への仲介手数料は、手付解除であれば戻らず、ローン特約による解除では戻ってくることがほとんどです。
まとめ
売買契約を結んだあとでも、予期せぬ事態が起こらないとも限りません。
契約条項にもれがないよう、仲介会社の担当の方と確認をしながら、もしキャンセルになったりキャンセルされたりした場合も、冷静に対応していきましょう。
不動産の売買についてなにかお困りでしたら、私たち株式会社大阪住宅までお気軽にお問い合わせください！
