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前面道路との接道で売れる売れないは決まる?

カテゴリ:お役立ちコラム

あなたがお持ちの土地の売却を考えている場合、前面道路との関係について考えたことがあるでしょうか。


もし前面道路との接道が十分ではない場合は査定額が低くなってしまったり、売れづらくなってしまうのか不安を感じると思います。


今回は前面道路との接道が土地の査定にどのように影響するのかについてご紹介していきますので、今後土地売却予定のある方はぜひ参考にしてみてくださいね。





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土地の査定額はどのようにして決まるの?


そもそも土地の査定額はどのようにして決まるのかがよく分からないといった方も少なくないと思います。


土地を売却する際には査定額の決まり方を知っておいた方が、おおよそどのくらいの価格で売れるのか予想がつきやすいでしょう。


大まかに以下のような条件によって査定額が左右されるので、詳しく見ていきましょう。



●土地の面積

土地の面積によって査定額は大きく左右されますが、当然広ければ広いほど査定額は高くなる傾向にあります。


広い面積の土地であれば、平家や二階建ての住宅を建てることも可能ですし、駐車場を広く取ることも可能なので、魅力的で使いやすい土地と言えます。


もちろん広い土地である場合、店舗や事務所としても活用することができ、使用用途の幅が広がります。


戸建てにするにはもったいないくらいの広さがある場合は、二世帯住宅やアパートを建築することも可能かもしれません。



●土地の形状


土地の形状によっても大きく査定額が左右されます。


当然整形地である方が使いやすく、建物を建てやすいと言われているので、ご自身が保有している土地の形を再度確認してみてください。


長方形や正方形の土地は建物を建てやすく、三角形や台形、旗竿状の土地はどうしても建物を建てにくかったり、間口が狭くなってしまう可能性があり、査定額が下がる可能性があります。



最寄駅からの距離や立地


通勤や通学、日々の生活を考えると必ず最寄駅までの距離が重要になります。


最寄駅まで徒歩20分以上かかるものよりも、10分以内でたどり着ける方が断然、日常生活において利便性が良いと言えるでしょう。


特に最寄駅が都心に近い場合はさらに利便性や立地が良いとみなされ、査定額が上がる可能性があります。



間口や奥行


土地の面積とも大きく関係する間口や奥行ですが、こちらも査定額に大きく影響する要因となります。


間口が広い物件の場合は土地、建物の価値が高いとみなされ査定額が高くなります。


一方、間口が狭い場合は低い査定額が算出される可能性があります。


また、奥行が短い土地は建物までの距離が短いので査定額が高く、奥行が長い土地は建物までの距離が遠く、専用通路なども設置しなければならないため、査定額が低くなってしまう可能性があります。


できるだけ道路から建物までの距離が短く、たどり着きやすい土地であると査定額が上がるケースが多いです。



前面道路の広さや接道の状況


本題である前面道路に関しても査定額に大きく影響します。


土地と道路が面していることが建物を建てられる条件なのですが、前面道路との接道の幅が狭ければ狭いほど査定額が下がってしまう傾向にあります。


逆に前面道路との接道幅が広かったり、道路と間口の接道幅が広ければ広いほど、査定額が上がる可能性があります。


土地が存在する場所によって前面道路の幅や接道の幅は様々だと思いますが、特に広く接道している場合は、査定額が上がる可能性があると考えておいて良いでしょう。



接道義務と査定額の関係


「接道義務」という言葉をご存知でしょうか。


実は建物を建てる際には、必ず前面道路と接道していないと建物を建てることができないと建築基準法で定められています。


接道義務とはどんなものなのか、また前面道路の幅員によってどう査定額に影響するのかを見ていきましょう。



2m以上接道していないと建築不可


基本的に前面道路と土地が2m以上接道していないと、その土地に建物を建てることはできません。


このような状況の土地のことを再建築不可物件といい、再度建物を建てることが不可能であるため、売却しようと思っても買い手がつくことが難しくなるかもしれません。


そうなると、駐車場として利用するなど建物を建てる以外の活用方法を考える必要があります。



●4m以上幅がないと査定額が下がる


前面道路との接道が2m以上なければまず建物を建てることができませんが、査定額に影響するとされているのは4m以下の場合も同様です。


接道幅が4m以下である場合間口が狭くなってしまったり、奥行が生まれて公道から自宅までの距離が長くなるため、土地としての価値が予想以上に下がってしまう可能性もあります。



私道負担が必要になることも


もしお持ちの土地が前面道路と4m以上接道していない場合、私道負担といった対策が必要になるケースもあります。


私道負担とは別名「セットバック」と呼ばれるもので、敷地を後退させ道路との接道幅を広げるというものです。


接道幅が狭い場合は、土地の価値を上げるための工夫としてセットバックをして、前面道路との接道幅を広げるのも一つの方法です。


ちなみにセットバックの工事費用は50万円前後かかると言われています。



まとめ


土地の査定額は前面道路との接道によって大きく影響すると考えられます。


前面道路と4m以上接道していない場合は土地の価値が下がるケースが多く見られますので、状況に応じてセットバックを行い、土地の価値を上げる工夫をするべきかもしれません。




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